一季度销售拿地双降 房地产市场将向何处走

　　受疫情影响，一季度房地产市场表现如何？来自国家统计局的最新数据显示，1-3月，全国房地产开发投资21963亿元，同比下降7.7%，降幅比1-2月收窄8.6个百分点；商品房销售面积21978万平方米，同比下降26.3%，降幅比1-2月收窄13.6个百分点。

　　对此，业内人士普遍认为，疫情对房企的资金链影响越来越明显，大部分城市房地产市场并未恢复，房企拿地意愿越来越低。与此同时，金融环境进入稳定观察期，“房住不炒”的基调没变，对地方落实主体责任的要求也没变。

　　房企拿地更谨慎

　　来自国家统计局的数据显示，1-3月，房地产开发企业土地购置面积1969万平方米，同比下降22.6%；土地成交价款977亿元，同比下降18.1%。

　　事实上，企业手中资金多少一直是土地市场冷暖的决定因素。中原地产首席分析师张大伟在接受中国商报记者采访时表示，疫情对房企的资金链影响越来越明显，相比2月份还有部分房企积极拿地，进入3月，大部分房企受制于销售压力，拿地的资金越来越少。从全国情况看，土地市场相对活跃集中在杭州等少数城市，大部分三四线城市土地市场明显降温。

　　来自中原地产研究中心的统计数据显示，截至4月13日，全国50大热点城市土地市场依然处于较低水平，累计卖地8825.5亿元，同比小幅上涨4.6%。从卖地城市来看，北京、上海、杭州和苏州排名靠前，分别为728亿元、722亿元、659亿元和437亿元。同时，拿地的企业也多为头部企业，且集中化趋势明显。

　　“对于房地产企业来说，最大问题还是资金压力，特别是到期债务问题。一旦销售不能快速恢复，房企到四五月份将面临普遍的资金压力。”张大伟认为，企业境外融资难，也加大了企业资金压力。

　　“土地购置保持负增长态势，但跌幅在明显收窄，近期仍有部分热点城市出现抢地热潮。”财信证券首席经济学家伍超明告诉中国商报记者，随着房地产继续去库存，房地产企业存在较大的补库存动力，加上房地产限制性政策和融资政策的边际缓和，后期土地购置面积增速有望提高，不过反弹力度有限。

　　金融环境稳健为主

　　央行数据显示，3月份一般贷款利率比上一年的高点下降了0.6个百分点，今年以来下降了0.26个百分点。“社会融资成本有望进一步下降，全年金融机构的贷款利率将大概率下行。”伍超明说道。

　　从资金来源看，今年1-3月房地产资金来源同比下降13.8%，降幅较1-2月收窄3.7个百分点。从资金来源细项数据看，3月份其他资金（由个人按揭贷款、定金及预收款两部分组成，且定金及预收款占比达到约7成）、自筹资金、国内信贷、利用外资增速均出现反弹，国内贷款降幅最小。

　　“由于‘其他资金’在房地产资金来源中比重最高，占50%左右，所以其是房地产资金来源增速下降的主要原因。随着销售回暖，个人按揭贷款、定金及预收款增速有望提高，‘其他资金’增速也将趋于上升。”伍超明表示。

　　“总体来看，当前的房地产金融环境是稳健为主略偏积极。”国家发改委经济体制与管理研究所博士陈润在接受中国商报记者采访时表示，一是今年是防范化解金融风险攻坚战的收官之年，要求房地产金融政策保持连续性、一致性和稳定性；二是央行将积极运用逆回购、MLF等逆周期调节工具，减轻流动性压力。

　　4月20日，央行发布的LPR显示，一年期LPR为3.85%，较上月下调20BP；五年期以上LPR为4.65%，较上月下调10BP。“此前央行两度降准，LPR利率中枢适度下调，年内不排除继续降准、降息的可能性。”陈润认为，对于房地产市场来说融资环境将有所放松，融资成本有望适度下降。

　　房住不炒基调没变

　　4月17日召开的中央政治局会议提到了“实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资”四个方面，同时又重申了“房住不炒”的定位。

　　“由此可见，本轮扩大投资稳增长，不会重走靠房地产拉经济的老路，未来投资领域要符合经济增长规律和产业发展趋势，以充分发挥投资的有效性。”伍超明对记者表示。

　　张大伟认为，房地产市场表现短期看政策、中期看政策、长期还是看政策。直接针对房地产政策宽松的大门是开不了的，但有两扇窗开的可能会更大――一是降准降息等政策，二是人才引进政策。

　　据了解，3月以来，人才政策井喷，累计已有超过20座城市发布了各种人才政策。“在引进更多人才的同时，一定程度上释放了更多的购房需求。”张大伟表示。

　　疫情下，多地出台楼市相关政策，但也有海宁、广州、济南、驻马店等地政策出现“一日游”现象。张大伟分析认为，整体来看，短期房地产政策收回的基本都是因为力度过大，多属刺激市场的而非稳定市场的，而政策能够落地的基本上是救企而非救市。

　　“楼市调控强调因城施策，不搞一阵风、一刀切，地方新政须在保障刚需、支持改善、抑制投资等方面与中央保持高度一致。”房地产运营专家朱晓红在接受中国商报记者采访时表示，“房住不炒”的基调没变，对地方落实主体责任的要求也没变。

　　在此背景下，未来市场走势如何？陈润认为，二季度房地产市场交易应该会有明显回升，但“报复性”交易难持久。另外从整个大环境来说，部分城市房地产存量已经饱和，未来增长动力有限。