华住、城家与远洋达成战略合作 开启行业下个十年发展新方向

　　作者：迈点网谭博雅

　　将自身马匹的运输能力与贩麻巨商的渠道资源加以整合，最终双方互利共赢。这就是商业领域颇为有名的范蠡卖马典故。其实在商业领域中，双方手握优质资源强强联合的案例多有发生。有时候，企业缺少的并不是资源本身，而是整合资源的能力和思维。

　　华住集团总裁、华住中国CEO、城家董事长金辉对此深有体会。

　　9月11日，华住集团旗下住宿资产运营商——城家宣布与远洋集团、华住集团及远洋服务达成战略合作。据悉，四方将在酒店及公寓、不动产投资信托基金、客户服务、商务差旅、商品房销售以及物业服务6个方面进行深层次的探索与合作。金辉表示，“这是城家公寓首次与开发商达成深层次战略合作，而这只是一个开始。”

　　图：四方战略合作签约

　　长租公寓“房+管”模式

　　存量资产运营新探索

　　近几年，我国房地产市场的变化是显而易见的，从过去30年增量市场的买卖为主，到如今存量时代的租售并举，租赁的地位被史无前例地提高。这是国家层面的政策导向，也是房地产市场健康发展的必然趋势。

　　长期以来，我国存量资产的运营效率很低，存在很大程度的资源闲置和浪费。如何发挥出存量物业的应有价值是未来5-10年内开发商的核心课题。长租公寓作为一种盘活存量资产价值的重要商业形态，近年来被众多房企视为新的业务突破口。但房企自身以销售见长的运营策略，难以适应长租公寓复杂且精细的运营链条，使得以房量资源为优势的他们在运营端败下阵来。2019年，已有房企主动剥离长租业务。

　　而城家正是以住宿资产运营为主的公寓品牌。它山之石可以攻玉。倘若将房企的物业资源与运营方的运营能力结合，无疑是双赢的。从社会资源合理配置的角度来讲，合作也是良性发展的必然选择。房东东创始人全雳此前曾表示，“轻重并举，资管分离，灵活经营是长租公寓未来的发展趋势。”

　　这与城家大力推动的“房+管”模式不谋而合。“房+管是租赁链条上两个重要环节，两者结合的方式是做好长租公寓的基础模式，和发展趋势。”金辉在采访中说道。

　　随着行业快速成熟起来，行业分工细化，专业的人做专业的事将成为普遍共识。房+管运营模式，让各有所长的双方从竞争走向联合，产生了1+1>2的效果。

　　金辉也对此次的合作给予厚望，“这样的战略合作显然具有一定的示范作用。在各自领域也是一个很好的探索。”

　　在合作内容上，城家与远洋的结合是全面而深层的。“我们希望此次合作是一个基于未来非常深度的，包括从资产运营、不动产投资信托基金、客户服务等全面的合资合作。我认为可能深度广度上都比一般的战略合作要来的更深，双方有点像联姻的关系。”

　　为资产持有者赋能

　　相较于其他业务，长租公寓是一个路径长且深的业务，容错空间小，需要坚持长期主义，并且一定要有充足的实力和经验。虽然进入门槛低，但想要做得好却需要产品、运营、技术、人才等方面的综合实力。

　　图：城家公寓

　　对于进入长租市场的各类玩家，金辉有着明确的认识。“市场玩家有房企系、中介系、酒店系等，大家均各有所长。比如房企系，有房量规模;中介系有成熟的平台，但集中式公寓的占比太少，本质上还是过去传统租房模式;酒店系则以城家为代表，以轻资产运营为主，深谙销售与运营之道，有成熟的门店管理系统。”

　　那么城家是通过哪些核心能力实现资产保值增值呢?金辉坦言，城家的核心优势为三力，即：

　　产品力、销售力、技术力。

　　以上构成了城家系统化的品牌输出能力，“我们深刻的意识到未来要发挥它更大的价值，一定是要为更多的资产持有人提供高质量的赋能式管理。”

　　为城家的运营能力找到“用武之地”是金辉当下的主要任务。据金辉透露，随着城家运营能力的不断强化，也将为更多资产持有者赋能，包括与政府、园区等性质的资产合作。

　　图：城家公寓

　　行业资源高度集中

　　头部玩家将有更大机会

　　长租公寓从行业属性上来讲资源依赖度高，重资本、重运营、重产品。这就要求企业具备一定的融资能力，资源整合能力，以及强大的研发与运营团队支持。显然这将是行业头部玩家之间的竞争。经过早前野蛮式的规模扩张阶段，长租公寓行业已经进入新的洗牌整合期，部分中小玩家暴雷，资本、物业等优质资源势必重新分配，并且向有实力的头部玩家倾斜。“这个行业大概率只有头部企业能做起来。”金辉表示。

　　由华住集团、IDG资本共同出资成立、2019年已完成近3亿美元A轮融资，并且具有华住的酒店管理基因，城家公寓算得上是行业内的佼佼者。

　　“城家其实是华住体系去对接存量资产运营，跟资产连接的一个重要的桥头堡。”金辉对于城家公寓业务的战略地位十分看重。作为资产运营者，城家切入长租公寓市场，从回报和利润方面，也不是单一的从租金的维度思考，而更多是资产运营的商业模式，聚焦的是资产保值和经营增值的逻辑，这也是城家能够坚持长远眼光的原因。

　　据金辉透露，城家公寓目前已签约200家左右的物业，拥有约25000间房源，主要布局北上广深，以及杭州、南京、成都等重点城市。未来城家将继续在一线城市深耕，房源规模将扩充至100000间。

　　采访札记

　　与酒店、办公等商业空间相比，公寓是刚需，其释放的市场空间显然更大。正因为市场大，才可以容纳多种类型的玩家自由竞合，一家企业也可以根据自身优势扮演任意角色。显然，城家更愿意扮演资产管理者的角色，通过存量资产的改造运营再退出的方式，去对中国住宿业的存量资产进行有效整合。“对于优质资源的整合能力是一个优秀企业的重要标志。”相信金辉的这句话也适用于长租公寓以外的更多行业。